成都公寓的未来，公寓值得买么？

你首先要了解公寓的细节！其实这个图读完你已经知道公寓成本高。但为啥还是有人想买，因为你看到总价便宜，然后着急上车，买个过渡房，还有碎碎念，想着今后可以租出去。

这里给大家看两个项目的公寓与住宅差价

几乎是住宅的3倍差价。而且几乎没有成交！

所以你指望买套公寓升值，你纯粹是小白。我说买公寓投资增值的纯粹脑子有屎也不为过。还有朋友给我说，我拿来出租，估计你也只有出租了。算好回报率，年回报率5%，达不到回报率5%的都是垃圾。商业投资的风险性极其大，有空我给大家写篇《商业房产的投资逻辑》。告诉你无论商铺，写字楼，公寓也好，都不离开我所讲的思维。

今天的正题，哪种人可以买公寓？

出租——确实有人不喜欢合租，但也穷，所以愿意去租公寓，何况成都今后住宅小户型绝种了都是存量的，大部分小户型还不通气的，但也好过你公寓。但租公寓成本很高，宽带都是商用的，去了解下费用，同样的住宅79一个月，商业的起码299。水电费就不知道了，其次是物业费也很高。租你温馨小公寓的人估计很考验支付能力。租户的目标群就变少了。公寓最好的打理方式就是打包给酒店或者一些企业当办公的地方，但由于打包，租金预计不会太理想。现在有些开发商还卖精装豪装的，租给酒店与写字楼几乎不太可能了。最高峰卖精装公寓普遍2w。

自住——这个是最合适的，你没房票买个自住，但我提醒，买公寓自住前提你得有住宅的能力，除非你几乎没希望买房了，比如主城区的土著居民，可以去高新买个自住，方便上班。外地来的不建议一开始买公寓，因为你要烧钱在上面，这个直接关系到你的住宅预算，如果富得流油，买个当收藏品可以，有个窝也不错。还有个可以自用开公司就很有用，必须你要有商业，拿来办公也行，但现在的清水公寓还好，豪装的就尴尬了。我是开发商管你咋用，肯定尽量赚钱。cosmo天廊的公寓我看过，优惠下来单价清水都23500，我cnm。我不开个工作室买来何用？现在一些公寓真尼玛耍人。

接下来给大家切入正题，我们看未来要从一线城市看。因为房价一线城市是构想，一线城市的政策也是预告！

现在很多公寓必须给你来个酒店式公寓的噱头。但酒店式公寓是个大坑，这里说说即便是北京上海这两个地方这玩意也不行，公寓一定会根据人口政策而遭殃！

就像现在的北京上海这两个地方，不到万不得已，干万不要去碰，网上讲得再天花乱坠你都不要去碰。原因很简单，如果你买这种公寓的目的是为了“投资”，这种房子就是为了涨。可是即便它在北京上海偏偏都涨不动，而且政府限制的很厉害。

上海就在前两年刚刚出过一次酒店式公寓业主集体抗议，这种新闻一般不报道的，直接堵了南京路。原因是什么?当时上海市政府出了个政策，除了停止审批同类型项目外，还要求完工的单位按照商业办公房屋的样子整改，并且拆掉厨房，卫生间还有夹层。最狠最狠就是“不符合商办要求的物业不得办理过户”。就是说，你买得时候是两层的公寓，买到手了等到几年后，你不把房子里的卫生间和厨房拆掉，你就不能卖。你拆掉了，你只能当办公室去卖。办公室什么价格?住宅又是什么价格?这里面的原因是什么？原因就是人口上限政策要出来了。当时上海在算人口上限了，最后结果是2500万。一个只有2500万人的城市里，不需要给2700万人建房子。而这个时候以房控人，动手的对象就是处在灰色地带的商住。成都有没有人口规划？有的！但只针对主城区与二圈层。

而且每个区域具体的人口规划还更细！这个新闻我看过，但现在找不到了，记得温江郫县是60w，双流龙泉是120w，今后政策玩肯定是这么控制人口的。我大胆预测——郫县新都温江的公寓今后一定会提前学上海北京，因为西控了。所以这三个地方的公寓千万不要去碰，龙泉与双流估计会慢一点。至于主城区和高新，天府新要就要看回报率了，其他地方也不好租。

商住的房子就不能拿来住人了。你要是一口气直接强推，马上就是群体事件，那怎么办?挨个分化，到你要卖商住的时候，限制交易，你不拆掉当办公室就不让你卖。每个人卖房的时间点都不一样，这样一来不就是把住商住的一大群人给分割开来了吗?人口上限政策真的执行起来是很残酷很残酷这些人当时打的算盘是商住先来做个过渡，将来商住也涨，做个投资可以过渡到住宅。最后就是全部砸手里。哭都哭不出来。

北京上海的商住是碰不得的。你要住，租就可以了。主要是因为政府政策在这方面完全不可控，现在管得更严了，我反正是肯定不会买的。但是有一点是明确的，人口上限的政策不变，商住大未来周期碰不得。

所以其他省的公寓也一样，人口规划是利好！但人口限制就是利空！成都有个大目标，当这个大目标达到后，就是你出货的时期，不这个时候出货你就卖不掉了。但你能很好把握政府的动作么？

当然你觉得砸在自己手上也ok，买了出租与自住我觉得没啥，但这就不叫资产了，就叫负担啦，出租租得好大家快乐，出租的不好，物业费你要交的，咋说每个月几百要给的。

所以买公寓的朋友，我说实话你看得起的公寓也肯定不算啥好货，租肯定会遇到困难的，你最好指望有个酒店来给你包租了。现在给你配个厨房，人家也尴尬，而且引进酒店的公寓我相信大多是自持的，我看几个金融城的公寓项目，隔壁都要引进酒店还是五星级，成都著名的兰博基尼公寓隔壁也有引进五星级酒店。断想吧，龙湖与保利这种大开发商也很阴险，可能拿来租得都是自己持有的，卖给你的要么自住要么拿来当办公楼，至于私房菜我觉得这个太难了，私房菜要厨房，人家优先选朗御与华润润府这种。所以你最后出租的归属一定租客与企业。

所以买公寓最好的办法今后可能只有自住了！最好买个能通气的。

现在我看了很多公寓项目，开发商也聪明了，拿来修大户型或者别墅，比如西宸原著和金融岛，人家都清楚买公寓的可怜，给你弄大户型，断了你想拿来租得念头，但人家物业不排斥拿来办公，上次我看金融岛的一个写字楼项目，给我说拿来办公也可以，拿来住也可以，物业费5元，我晕Σ(●ꉺ▱ꉺ●)。买这种公寓的，通气还好说，有私房菜进来是大概率。不通气的住那么大也恼火。搞不懂，搞不懂，望江名门与华悦居我还相信品质。人家好歹引进了个顶端物业。

所以打算买公寓的我给你几个防坑策略

1.如果开发商有自持公寓的，你基本告别租给酒店了，给你引进个汉庭8090之类的。比如大开发商，保利龙湖万科这类的，其他小开发商的公寓招商能力差，还不至于给你抢生意，但这个地方是否有酒店需求就是你要考察的了。

2.如果有写字楼项目挨着的，你也基本告别企业了。

3.不要相信啥包租，这招玩的是阳奉阴违，承诺给你租出去的商户中间垮了就不管开发商啥事了。

哪种公寓估计会比较好租？挨着学校的，啥早教，考研，补习，没准看得上。其实你也只有租给这种了。租给自住的？我很怀疑那些租的起公寓人的脑回路。遇到是幸运！除非(oc是什么意思？oc是指原创角色，original character的缩写。oc还有更多方面的意思。)你这公寓品质巨好，比如啥兰博基尼，华悦府。

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